こんばんは。

昨日、マンションのニュースが投函されていました。
大規模修繕と修繕積立金といったどこのマンションも直面する大きな課題です。

今回、マンションといった大規模修繕、建設物の補修工事の記事を連載したいと思います。

⑴ 免震ゴム
⑵ コンクリートのメンテナンス
⑶ 建設工事

免震構造は阪神淡路大震災から様々な研究が進み、2000年頃には大きなマンションや構造物にも免震ゴムが採用されはじめました。


前にTwitterでも書かせてもらいましたが、大規模な建設物でなければ、通常、耐震構造(柱や梁を太くする)を採用します。

近年は、中層階のマンションでも免震構造を採用するところもあるようです。


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【免震ゴム】

免震ゴムは「地震の横揺れを軽減させる」積層ゴムです。
残念ながら縦揺れは軽減出来ませんが、それでも建物本体へのダメージは大きく減ります。
また、実際に住んでいると、縦揺れのほとんどない地震は、震度3程度ならば揺れは感じません。

※  ただ震源が数百キロ遠方、M6以上、震源深めの地震は、船酔いのようにゆっくり大きく揺れることがあります。
これは長周期地震の問題として知られています。
手を振って、長いゴム状の棒を揺らすと、手を早く振るよりもある程度ゆっくり揺らしたほうが揺れることがあります。
建物の「固有周期」等で検索すると、専門的な話になりますが分かりやすいかと思います。

この免震ゴムの交換工事はジャッキアップしての交換かと思われます。
免震ゴムの仕様が規格化されているのだろうか・・・と考えてみましたが、建物固有の仕様となるため、免震ゴムはもしかしたら特注品かもしれません。このあたりは近いうちに調べてみたいと思っています。

規格化された市販製品であれば安く調達出来ますが、特注製品だと発注する数量にもよりますが、市販製品の3倍以上の価格がするかと思われます。


【免震ゴムの仕様】

詳しく調べていませんが、耐震解析・建設土木的観点からすると、交換する際には、大雑把に現在の下記の仕様を調査する必要があります。

・ 耐加重
・ 最大水平許容変位(当初建設設計でどれくらいの最大横変位を見込んでいるか)
・ 高さ
・ フランジとボルト穴の位置
・ 以上踏まえて市販製品で可能か特注品か


【交換工事の工法】

当初設計で、交換方法も考慮されてるはずなので、同時にどの箇所を出来るか・・・等設計書等から調べる必要があります。

工法はおそらく外す免震ゴム箇所にジャッキアップを設置して行います。


【現在の免震ゴムの調査】

耐震設計にしても免震設計にしても、建設構造物は、震度6強1回で人命に係るような損傷がない設計となっていますが、東日本大震災以後の、数年に及ぶ連続的なな中規模地震によりどれくらい損傷を受けているのかが少し気になります。

現在使われている免震ゴムの会社から、免震ゴムの資料の提供や説明を一度受けてもいいかと思います。

専門外なので分かりませんが、免震ゴムは何回中規模・大規模地震があっても劣化・損傷しないものかもしれないし、もしかしたら最低限、目視調査。更に1つ外して耐久性の調査が必要となるかもしれません。


【図面・仕様・議事録といった資料の重要性】

マンションや建築業界の事情はよく知りませんが、販売主・施工主から管理組合へ主だった図面や仕様等は引き継がれているかと思います。

どこにどういった製品を使用し、その製品は特注品か規格化された市販製品か・・・。

通常、可能な限り規格化された製品を採用します。
というのも、特注品だと交換・修繕する際も「そのメーカー製品を使用せざるを得なくなるため、メーカーのいい値」となってしまうからです。

また、建設される際に市役所等と施工主で様々な協議がされていると思われますが、そういった議事録があると、今後、かなり役に立つかと思います。

例えば、セットバックした民地の取り扱い等。
セットバックした場合、その箇所の修繕・管理は誰がするのか。

こういった面も、やはり市との協議書・議事録があるとないでは、大きく差が出るかと思います。



【雑記】

リニア橋本駅相模原都市計画徒然で、以前、「マンションの管理組合はほとんど一企業」という記事を掲載させて頂きました。

http://ezhiro.blog.jp/archives/44732756.html

私の住んでいるマンションは、他のマンションと比べると固定資産税が高いことを知りました。
なぜだ?と考えてみると、おそらく共有スペースが他のマンションと比べて大きいからなのかなと。

これは、それだけポテンシャルを持っているマンションとも言え、更なる有効活用の必要性も考えさせられました。



【続き・・・次回はコンクリート構造物の修繕】